Si te han ofrecido comprar un piso o una casa que ya tiene inquilino dentro, puede parecer una oportunidad (empiezas a cobrar alquiler desde el primer día) o un lío (¿puedo echarlo? ¿tengo que respetar su contrato?). Vamos a aclarártelo sin rodeos.
Lo primero: el inquilino tiene derecho a comprar antes que tú
Si el piso está alquilado y el dueño quiere venderlo, la ley obliga a ofrecérselo primero al inquilino, con el precio y las condiciones. El inquilino tiene 30 días para decidir si lo compra él. Si no lo hace, entonces se puede vender a otra persona con normalidad.
Si esto no se hace bien (no se le avisa, o se le vende luego por menos dinero del que se le dijo), el inquilino puede reclamar después y quedarse la vivienda en tu lugar, en las mismas condiciones en las que tú la compraste. Por eso es tan importante comprobar que todo esto se ha hecho correctamente antes de firmar.
¿Tengo que respetar el contrato de alquiler que ya existe?
Sí, en la mayoría de los casos. Si el contrato de alquiler es de después de marzo de 2019, al comprar la vivienda te conviertes en el nuevo casero y tienes que respetar la duración, el precio y las condiciones pactadas hasta que termine.
Solo si el contrato es más antiguo (entre 2013 y 2019) y no está inscrito en el Registro de la Propiedad, existe la posibilidad de no tener que respetarlo. Pero esto hay que comprobarlo caso por caso, no dar nada por hecho.
Lo que hay que pedir antes de comprar una vivienda alquilada
- El contrato de alquiler completo: cuándo se firmó, cuánto queda, qué renta se paga y qué dice sobre subidas de precio.
- Una nota simple del Registro: para saber si el contrato está inscrito y si hay algo más que pueda afectar a la compra.
- El historial de pagos del inquilino: que no haya impagos ni conflictos previos con el propietario actual.
- El certificado de que la comunidad está al día de pagos, para no heredar una deuda que no es tuya.
- El certificado energético en vigor.
¿Compensa comprar con inquilino ya dentro?
A favor:
- Empiezas a cobrar alquiler desde el primer mes, sin tener que buscar inquilino.
- Reduces el riesgo de tener la vivienda vacía mientras encuentras a alguien.
- Ya sabes la rentabilidad real, no una estimación.
En contra:
- No puedes usar la vivienda tú mismo hasta que termine el contrato.
- El precio de venta puede estar algo por debajo del mercado, precisamente por venderse alquilada.
- Si hay algún problema previo con el inquilino, lo heredas tú.
Un ejemplo con números del Delta
Imagina que compras un piso en Deltebre por 130.000 € y ya está alquilado por 550 €/mes.
- Ingresos anuales: 550 € × 12 = 6.600 €
- Rentabilidad bruta: 6.600 € / 130.000 € × 100 = 5,1%
Si descuentas unos 1.200 € al año en gastos (IBI, comunidad, algún mantenimiento), te quedan 5.400 € netos:
- Rentabilidad neta: 5.400 € / 130.000 € × 100 = 4,2%
Son números muy razonables comparados con lo que se consigue en ciudades donde el precio de entrada es mucho más alto.
¿Te han ofrecido un piso alquilado y no sabes si te conviene?
Si estás valorando comprar una vivienda con inquilino en el Delta y quieres que revisemos el contrato, los papeles y si los números salen, cuéntanos tu caso antes de firmar nada.
